争议房屋的所有权应当归谁所有？

----结合案例谈农村房屋权属纠纷的法律适用问题

作者：谭长波

[案情]

2010年8月份，位于我市城区的C村发生了儿子申请撤销其父亲房屋所有权登记的事件。

因为儿子的申请，2010年8月13日房管机关做出了撤销父亲房屋登记并宣告其房屋所有权证作废的行政处理决定。这意味着老人从此丧失自己赖以居住的家，让老人痛心疾首的是自己与老伴辛勤一生，到古稀之年怎么连住的地方也没有了，而且房产登记是被自己儿子给申请撤销了，这让老人难以接受。

房管局撤销老人房产登记的法律依据是2008年7月1日起实《房产登记办法》第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”在这里先介绍一下老人的家庭情况。老人是建国不久就参加工作一位退休教师，原系C村村民并在C村有一处住房。1984年大儿子到了谈婚论嫁的年纪眼看一处房子住不开了，便以大儿子的名义在C村又申请了一处宅基地。老人出资建起了四间正屋和几间箱屋，也就是现在争议的房产，集体建设用地使用权也登记在其长子的名下。争议房子建好后老人将原来的老房分给了长子、次子，之后老人就一直居住在争议的房子，因单位从来没有给老人分配住房，该房屋就成了老人和她老伴唯一的住处。老伴原来也是C村村民，后来国家照顾老教师给老伴办理了“农转非”户口，但老伴一直没有工作，户口也一直在C村。2000年办理争议房房产登记时，其长子还在C村村民委员会为老人出具的办证证明上签字，确认争议房屋是有老人出资建设、房屋的所有权应当归其父母所有。此次房管处撤销了老人的房产登记，正是应其长子的申请办理的。

[法院审理]

老人多次要求房管处恢复登记均没有结果，一纸行政起诉状将房产机关告上了法院，其长子为第三人。在法庭上三方进行了激烈的争论。老人认为应当撤销房管处做出的《行政处理决定书》。第一，1984年在C村申请宅基地时依据的是国务院1982年颁布的《村镇建筑用地管理条例》，依据该条例第十四条①、第十八条②规定，老人虽然系非农户口但仍可以依法取得集体建设用地使用权，在获批宅基地上盖房并不违反法律规定。第二，房管处做出《行政处理决定书》依据的《房产登记办法》第八十七条是针对非集体经济组织成员购买农村集体建设用地上房产规定的，而本案老人是在自己依法获得的土地上进行自建住房，并不是购买他人住房后办理的转让登记。第三，房产登记系在2000年完成，《房产登记办法》2008年才实施，依据新法“不溯既往”的原则不能依此撤销原来有效的房产登记。房管处的答辩为该房产登记违背了房屋所有权与房屋土地使用权相一致的原则，尤其是老人系非农业户口原来的房产登记确系错误。第三人也就是老人的长子的也认为房管处的处理决定事实清楚，合法有效。一审法院在充分调查的基础上，认定房屋的所有权应当属于老人，肯定了老人依据《村镇建筑用地管理条例》取得农村土地建设用地使用权的合法性。判决撤销房管处的《行政处理决定书》，老人胜诉。

事情并没有到此结束，做为第三人的长子不服一审判决提起上诉。理由是一审适用法律错误，上诉要求纠正。律师作为老人的代理人针对上诉进行了如下答辩：争议房屋登记系初始登记非买卖后的过户登记，不适用《房产登记办法》第八十七条的规定；有证据证明第三人承认房屋归老人所有；老人及其老伴的户口一直在C村，符合回乡落户的情形。二审法院开庭审理后撤销了一审判决，理由是：根据房屋所有权与土地使用权相一致原则，房屋所有权也应当归第三人所有；老人及老伴均非C村集体组织成员不具有集体土地使用权，房产管理机关不应为老人办理房产登记；《房产登记办法》对本案具有法律效力。结果非常清楚，二审认定撤销老人的房产登记行为合法有效！

二审判决为生效判决，意味着这一结果极有可能是最终的结果。针对中级法院的判决律师进行了深入的分析研究，认为二审判决并不符合我国法律的精神，仅仅简单的以先登记的权利否定后登记的权利，并不是判断物权归属的法律依据；老人拥有房屋的所有权并没有违反法律的强制性规定；《房产登记办法》对它之前的依法取得的权利无溯及力。因此，老人坚定了信心向省高院申诉。

2013年2月25日，老人的申诉终于有了结果，山东省高级人民法院做出终审判决。认定老人的申诉于法有据，房管处做出撤销处理是错误的；房管处依据《房产登记办法》做出的处理决定违法了新法不溯既往的原则，山东省高院认同了老人代理律师提出的二审法院适用法律错误的意见。

收到了省高院的判决书，老人长长的舒了一口气，他终于等到了一个公正的结局，压在他心头两年多的石头终于落了地，法律最终维护了他的合法权利。

[律师点评]

农村房屋产权纠纷往往由诸多诸多历史遗留问题引起，处理纠纷不能简单的依据土地使用权登记或者房屋所有权登记确定房屋的所有权人。就本案来讲一审法院、省高院对案件事实的认定及适用法律无疑是正确的。发生纠纷，不能简单以土地使用权登记或者房屋所有权登记来判断房产所有权归属。解决纠纷应当彻底查明案件事实，尤其要厘清历史遗留问题，在尊重客观事实的基础上依据法律、法规进行分析、判断。

作为代理农村房产纠纷案件的律师，要深入了解案件事实，准确理解法律规定，分析案件要全面、客观；对法律规定的理解要准确，才能做出准确的对策，以维护当事人的合法权利及法律的正确实施。

注释①农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。

②集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。